Sửa đổi Luật Đất đai - giải pháp căn cơ để giảm khiếu kiện phức tạp

Đó là những ý kiến phát biểu của các đại biểu tại Hội thảo về những vướng mắc, bất cập trong Luật Đất đai năm 2013 và giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm bảo đảm quyền và lợi ích tổ chức, cá nhân do Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam tổ chức ngày 14/9.

Đồng bộ và hài hòa giữa Luật Đất đai và các đạo luật khác có liên quan

Thảo luận tại Hội thảo, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và hài hòa giữa Luật Đất đai và các đạo luật khác có liên quan. Hiện nay, trên một thửa đất có 24 đạo luật điều chỉnh ở các góc độ khác nhau. Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai chỉ tháo gỡ được một phần, nếu không chú trọng sửa đổi đồng bộ các đạo luật khác có liên quan như Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đầu tư năm 2020, … sẽ không giải quyết được triệt để các tồn tại, bất cập trên thực tế.

Đồng thời, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần đề cập đến bất động sản mới hiện nay, tránh tình trạng đề cập chung chung; đồng thời cần đề cập cụ thể chi tiết hơn đối với việc quản lý và sử dụng đất đối với các bất động sản du lịch. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013 cũng cần giải thích rõ nhiều thuật ngữ như “tài sản gắn liền với đất” là gì, thế nào là “đất hoang”,… bởi nếu giải thích không rõ sẽ gây khó khăn và nhầm lẫn.

Dưới góc nhìn của mình, ông Nguyễn Hồng Hải, Phó Cục trưởng Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp cho rằng, cần có cơ chế pháp lý đầy đủ hơn về xác định tư cách chủ thể trong các biến động về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối với người sử dụng đất là hộ gia đình theo hướng điều chỉnh thành nhóm cá nhân sử dụng đất là thành viên gia đình và các thành viên thuộc nhóm cá nhân sử dụng đất này tham gia giao dịch theo cơ chế về sở hữu chung theo phần. Trong đó, Luật Đất đai cần quy định cụ thể hơn căn cứ xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, cơ chế xác lập, thực hiện, hủy bỏ, vô hiệu giao dịch nói chung, giao dịch bảo đảm nói riêng khi chỉ có một, một số thành viên của hộ gia đình sử dụng đất tham gia xác lập, thực hiện giao dịch.

Mặt khác, ông Nguyễn Hồng Hải cũng cho rằng, cần bổ sung việc định nghĩa tài sản gắn liền với đất vào Luật Đất đai để có sự thống nhất trong nhận thức pháp luật, xây dựng pháp luật và áp dụng pháp luật, đặc biệt thống nhất trong khoa học pháp lý, thực tiễn quản lý nhà nước, thực tiễn giao lưu dân sự bởi Luật Đất đai và luật khác liên quan hiện hành cũng chỉ mới ghi nhận, sử dụng cụm từ “tài sản gắn liền với đất” mà chưa có giải thích cụ thể cho cụm từ này”. Cùng với đó cần có cơ chế pháp lý rõ ràng hơn về cơ chế đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, trong đó cần làm rõ các trường hợp tài sản gắn liền với đất phải được đăng ký, các trường hợp không cần phải đăng ký.

Việc tính thuế sẽ dựa trên khung giá đất do Nhà nước đặt ra

Luật sư Nguyễn Văn Hà, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013, giá đất đang được tiếp cận theo hướng gần nhất với giá th?? trường mà không xác định theo khung giá đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không dễ dàng để đưa ra những hình thức phù hợp để giá đất được tiếp cận với giá th?? trường. Khung giá đất quy định một loại, giá đất chuyển nhượng ký trên hợp đồng được công chứng là một giá khác, giá đất do cơ quan thẩm định lại là một giá khác. Vấn đề nằm ở chỗ, đối với người dân khi bán đất cho người khác, trên hợp đồng bao giờ cũng là giá thấp nhất, còn số tiền nhận lại là ở mức cao nhất mà thực tế Nhà nước không thể kiểm soát được mức cao nhất đó. Chính vì vậy, việc tính thuế sẽ dựa trên khung giá đất do Nhà nước đặt ra. Khi quyền lợi của các bên không tương đồng, mà lại đi khung giá đất theo giá th?? trường đặt ra một bài toán vô cùng khó khăn.

Mặt khác, các nhà làm luật chưa đưa ra cơ chế để giảm thiểu và kéo lại những mối quan hệ mâu thuẫn đó. Trong dự thảo đã đưa ra nhiều cơ chế, nhưng công tác giám sát chưa được tiếp cận, cụ thể là việc chưa đưa các lực lượng ngoài Nhà nước tham gia vào quá trình xác định giá th?? trường là bao nhiêu, vì việc xác định giá th?? trường cần được đảm bảo đa thành phần đồng thuận và chấp nhận thì giá th?? trường đó mới có thể được tạo dựng và áp dụng trên thực tế.

Theo ông Đỗ Duy Thường, Phó Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ - Pháp luật, Uỷ ban Trung ương MTTQ Việt Nam, trong nội dung thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, vai trò của MTTQ cấp cơ sở là rất quan trọng trong việc tham gia tuyên truyền vận động ngay từ khi có thông báo thu hồi đất đến khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng và cần được thể hiện rõ trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013.

Cùng với đó là việc phát huy vai trò giám sát của Mặt trận, quy định cụ thể vai trò giám sát, quản lý và sử dụng đất đai của Mặt trận, các tổ chức chính trị - xã hội và Nhân dân; tham gia tiếp dân, tiếp nhận và xử lý đơn thư khiếu nại, tố cáo về đất đai; phát huy vai trò của Ban công tác Mặt trận, Ban thanh tra nhân dân, Ban giám sát đầu tư của cộng đồng ở cơ sở.

Các ý kiến tại hội ngh??? ghi nhận việc thể chế hóa tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương ngày 16/6/2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” về chế độ tài chính đối với đất đai trong dự thảo như: bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc th?? trường; thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều nhà, đất, đầu cơ và bỏ hoang đất; đề cao yêu cầu bảo vệ lợi ích người dân; tăng cường tính công khai, minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai và th?? trường bất động sản…/.