Bất động sản trong bối cảnh mới

Đây là những Luật quan trọng, mang tính chất nền tảng, định hình lại khung pháp lý cho thị trường bất động sản. Cùng với đó, Chính phủ đã có những nỗ lực không ngừng nhằm tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh những chính sách hỗ trợ, thị trường bất động sản cũng phải đối mặt với những biến động của kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính - tiền tệ trong và ngoài nước, tạo nên một bối cảnh mới cho hoạt động đầu tư bất động sản.

Những nhận định này được làm rõ tại Toạ đàm “Tiêu điểm đầu tư: Bất động sản trong bối cảnh mới” do TheLEADER tổ chức chiều 30/7 tại Hà Nội.

Thu hút đông đảo các chuyên gia, luật sư, nhà quản lý, Toạ đàm đã đưa ra những phân tích tác động của những quy định pháp lý mới đến hoạt động đầu tư bất động sản đồng thời thảo luận về những gì doanh nghiệp cần làm để thích ứng với khung pháp lý mới, cũng như phân tích các cơ hội đầu tư tiềm năng và khu vực đầu tư chiến lược trong bối cảnh mới.

Tại Toạ đàm, đại diện các hiệp hội doanh nghiệp, doanh nghiệp đầu tư và tư vấn bất động sản, chuyên gia pháp lý bất động sản đã cùng nhau trao đổi về ảnh hưởng của 3 luật sửa đổi đến thị trường bất động sản và doanh nghiệp bất động sản, những vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ, những vấn đề còn tồn tại; Thị trường bất động sản đã khởi đầu chu kỳ mới hay chưa?; Diễn biến giá bất động sản; Các khu vực đầu tư tiềm năng. Sức hút của các phân khúc bất động sản với dòng tiền đầu tư; Chiến lược của doanh nghiệp thích nghi với quy định pháp lý mới, sự thay đổi của thị trường và thị hiếu khách hàng; Dòng chảy tín dụng vào bất động sản và áp lực trái phiếu bất động sản.

Triển vọng tích cực của bất động sản

Tham luận tại Toạ đàm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam khẳng định, một số động lực tăng trưởng kinh tế của Việt Nam giai đoạn vừa qua phải kể đến dòng vốn FDI đang tiếp tục tăng trưởng tốt. 6 tháng đầu năm 2024, Việt Nam vẫn là một trong những quốc gia đứng đầu về thu hút FDI (cả về đăng ký lẫn giải ngân) trong khu vực. Lượng vốn này vừa đóng góp vào tăng trưởng kinh tế nói chung, vừa thúc đẩy phát triển bất động sản, nhất là bất động sản công nghiệp. Cũng theo bà An, một động lực tăng trưởng nữa là phục hồi của xuất nhập khẩu trong 6 tháng đầu 2024 với mức 14,5%, đóng góp vào sự phục hồi đáng kể của GDP của quốc gia. Sự hồi phục của cán cân xuất nhập khẩu này nhờ vào phục hồi của nhu cầu toàn cầu. Thêm vào đó phải kể đến sự gia tăng lượng khách du lịch quốc tế trở lại Việt Nam, sau một thời gian dài chịu ảnh hưởng bởi dịch COVID-19. Dự kiến, con số này có thể lên tới 18-19 triệu lượt du khách quốc tế tới Việt Nam. Ngoài ra, cần phải nhắc tới lượng khách du lịch trong nước đã và đang tiếp tục là động lực tích cực cho ngành du lịch nói chung và bất động sản du lịch nói riêng. Ngoài ra, Việt Nam cũng đối diện với không ít thách thức. Đơn cử, lạm phát đã và đang có thể ảnh hưởng đến mặt bằng giá bất động sản, thắt chặt chi tiêu của người dân và đặc biệt là ảnh hưởng đến mặt bằng lãi suất. Thời gian trước, mặt bằng lãi suất ở mức tương đối vừa phải đến thấp, cũng là động lực giúp nền kinh tế và thị trường bất động sản tăng trưởng trong thời gian qua.

Chia sẻ về việc tận dụng thời cơ, vượt qua thách thức  đối với các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh các quy định pháp lý mới có hiệu lực thi hành, Luật sư, Ths Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản nêu rõ, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Các quy định mới của 3 luật trên có hiệu lực đồng thời sẽ góp phần tháo gỡ một số vướng mắc, chồng chéo vốn gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh các điểm mới tác đ???ng tích cực đến với các doanh nghiệp, 3 luật trên vẫn còn một số vấn đề chưa được xử lý hoặc tiếp tục cần được nghiên cứu để hoàn thiện. Đó là: Doanh nghiệp trúng đấu thầu có thể bị hủy thầu nếu chậm ứng vốn bồi thường hỗ trợ tái định cư. “Các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án có sử dụng đất cần lường trước được tình huống pháp lý (mới phát sinh) liên quan đến hậu quả pháp lý trong trường hợp chậm bố trí vốn để bồi thường hỗ trợ tái định cư qua đó có sự chuẩn bị kỹ về nguồn tài chính để tránh rủi ro bị hủy thầu phát sinh” - Luật sư Phạm Thanh Tuấn khuyến nghị. 

Cũng theo Luật sư Tuấn, bất cập nữa phải kể đến: Không áp dụng hình thức chấp thuận nhà đầu tư với dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn; Dự án nhà ở thương mại theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư mà không có “đất ở” vẫn bị “kẹt”;  Phân định “ranh giới” khi chuyển nhượng một phần dự án với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức; Quy định mới về xác định giá đất vẫn là “ẩn số” rủi ro cho doanh nghiệp; Các luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực sẽ dẫn tới sự thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp". 

Tin ở hiệu lực pháp lý mới với thị trường bất động sản

Trao đổi trực tiếp tại Toạ đàm, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam chỉ ra, một số điểm mới của các luật liên quan đến thị trường bất động sản như bảng giá đất trước quy định 5 năm 1 lần, do Trung ương quyết định. Tuy nhiên hiện nay, bảng giá đất được cập nhật hàng năm, phân quyền xuống địa phương. Các thông tin về giá đất chặt chẽ, rõ ràng, để cuộc chơi có tính chất sòng phẳng, công bằng hơn. Bên cạnh đó là các quy định về đầu tư, nhà ở xã hội, bán nhà cho người nước ngoài... là những quy định mới sẽ tạo cuộc chơi hay hơn, hấp dẫn hơn trong thời gian tới.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home cho rằng, với sự cởi trói mạnh mẽ về luật, tôi mong chờ thông tư mới ra đời sẽ giúp tháo gỡ toàn bộ khó khăn để các chủ đầu tư yên tâm làm nhà ở xã hội.

Đánh giá cao về bất động sản công nghiệp, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group nhận định, mặc dù kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi khó khăn chung của kinh tế thế giới nhưng thu hút sản xuất công nghiệp của Việt Nam rất tốt và được xem là “điểm nóng” trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng, cảng biển tại Việt Nam được cải thiện rất tốt. Các thị trường bất động sản công nghiệp phát triển như Hưng Yên và Hà Nam đang có cơ sở hạ tầng giao thông thuận lợi, thu hút nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Thêm nữa, các chính sách của Nhà nước thời gian gần đây cũng hỗ trợ nhiều cho mảng bất động sản khu công nghiệp, đặc biệt là việc luật mới cho phép chuyển nhượng bất động sản khu công nghiệp đã hoàn thiện pháp lý. Tuy vậy, các nhà đầu tư cũng phải đối mặt với các thách thức bên cạnh vốn yêu cầu lớn, thu tiền lâu, lợi nhuận vừa phải và thanh khoản không quá nhanh. Nhà nước hướng tới phát triển công nghiệp xanh với các yếu tố xanh được chú trọng.

Đánh giá chung về thị trường bất động sản, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho rằng, triển vọng thị trường trong thời gian 1 - 2 năm tới vẫn sẽ phục hồi chậm rãi. Những điểm tích cực từ yếu tố pháp lý hay chính sách sẽ cần thời gian để thẩm thấu.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục tình trạng như hiện tại và sau 2025 mới có sự cải thiện nguồn cung về căn hộ chung cư. Các phân khúc khác như thấp tầng cũng sẽ có cú hích khá mạnh mẽ trong cuối năm nay, đầu năm sau./.