Cẩn trọng khi chuyển đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản

Cách đây vài năm, anh Thịnh (Hà Đông, Hà Nội) đầu tư gần 4 tỷ đồng để mua trái phiếu của một doanh nghiệp bất động sản. Số trái phiếu này chuẩn bị đến hạn thanh toán. Anh Thịnh được tư vấn nên gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới hoặc chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản. “Sau khi được tư vấn, tôi đang thiên về phương án chuyển đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản vì thấy hợp lý và dường như có tính an toàn hơn. Hiện tôi đang cân nhắc và cần trao đổi thêm với người thân trước khi đưa ra quyết định”, anh Thịnh chia sẻ.

Tìm hiểu được biết, thời gian gần đây, trên nhiều hội nhóm về trái phiếu, nhân viên kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản đã liên tục đăng tải các thông tin về việc hỗ trợ nhà đầu tư chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản. Điều đáng chú ý là nếu lựa chọn phương án này, nhà đầu tư có thể sẽ nhận được mức chiết khấu lên đến 40 - 50% giá bán của các sản phẩm bất động sản. Theo đó, chỉ cần nắm giữ trái phiếu của doanh nghiệp thì nhà đầu tư sẽ được chuyển đổi sang bất kỳ sản phẩm bất động sản nào của doanh nghiệp đó với mức chiết khấu cao.

Một số chuyên gia cho rằng, xu hướng khuyến khích nhà đầu tư chuyển đổi trái phiếu sang các sản phẩm bất động sản xuất hiện là do ảnh hưởng của thị trường bất động sản nói chung, hạn mức tín dụng tại các tổ chức tín dụng cũng bị thắt chặt hơn, cùng các khoản thu bị chậm nên dẫn đến ảnh hưởng dòng tiền của doanh nghiệp.  

Được biết, việc chậm thanh khoản, những khó khăn trong xử lý dòng tiền là nguyên nhân để nhiều doanh nghiệp khuyến khích nhà đầu tư chuyển đổi trái phiếu đến hạn thanh toán sang sản phẩm bất động sản. Bên cạnh việc cố gắng chi trả hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp đã đưa ra phương án chuyển đổi bất động sản với các mức chiết khấu cao để nhà đầu tư lựa chọn. Điểm chung của các phương án chuyển đổi từ trái phiếu sang sản phẩm bất động sản đó là mức chiết khấu do doanh nghiệp đưa ra thường khá cao; cách thức chuyển đổi linh hoạt với nhiều nhóm sản phẩm, nhiều mức giá khác nhau.

Trao đổi với báo chí về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá, việc hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản là giải pháp khả thi, nhất là đối với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Tuy nhiên, để họ thấy sự công bằng như các khách hàng mua bất động sản hiện nay được giảm giá thì doanh nghiệp phải chiết khấu thêm cho nhà đầu tư.

Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ

Về bản chất, việc nhà đầu tư chuyển đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản có thể xem là phương thức “hàng đổi hàng” và hoàn toàn hợp lệ, ít rủi ro, đồng thời có lợi cho cả đôi bên. Khi đó, doanh nghiệp có thể giảm được gánh nặng trong vấn đề xoay vòng vốn để xử lý các khoản trái phiếu đến hạn thanh toán; giảm được áp lực về dòng tiền trong những thời điểm khó khăn. Còn nhà đầu tư cũng có thêm phương án đầu tư mới trên cơ sở số trái phiếu doanh nghiệp đang sở hữu. Trường hợp nếu nhà đầu tư lo lắng về thị trường trái phiếu doanh nghiệp thì có thể chuyển sang phương án đầu tư vào bất động sản.

Luật sư Nguyễn An Bình, Đoàn Luật sư TP Hà Nội nhìn nhận, hình thức đơn vị phát hành cho phép nhà đầu tư hoán đổi trái phiếu sang nhà, đất ở các dự án mà họ đang phát triển hoặc áp dụng chính sách tương đương là được phép, hợp pháp, hợp lệ và không vi phạm pháp luật. “Về cơ bản, đây là bài toán hoán đổi tương đối hợp lý, thể hiện công ty phát hành có năng lực, có trách nhiệm và có tài sản. Nếu nhà đầu tư có tiền, có mong muốn đầu tư và thấy hợp lý, giá cả tiềm năng thì việc chuyển đổi từ trái phiếu sang sản phẩm bất động sản sẽ giúp đảm bảo an toàn chắc chắn hơn vì đó là mua tài sản thay vì “tờ giấy”, tức là trái phiếu doanh nghiệp”, Luật sư Bình chia sẻ thêm.

Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, việc nhà đầu tư chuyển đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro cho nhà đầu tư vì đa phần các sản phẩm bất động sản này đều là tài sản hình thành trong tương lai. Mặt khác, vì các lý do khác nhau, hiện nay đang có tình trạng hồ sơ pháp lý của nhiều sản phẩm bất động sản, nhiều dự án không đầy đủ, rõ ràng, minh bạch. Do đó, khi được tư vấn các phương án chuyển đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản, nhà đầu tư cần cẩn trọng xem xét đầy đủ hồ sơ pháp lý và tính thanh khoản của các sản phẩm bất động sản. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần nắm chắc tình trạng thực tế của sản phẩm bất động sản đó ra sao, ở giai đoạn nào; tiến độ triển khai và dự kiến thời điểm sản phẩm bất động sản đó có giá trị thương mại… Nếu chủ quan, không tìm hiểu kỹ thì nhà đầu tư có nguy cơ sẽ chuyển dịch từ các rủi ro trong trái phiếu sang các rủi ro trong sản phẩm bất động sản.

Trong bối cảnh hiện nay, có thể coi việc chuyển đổi trái phiếu sang các sản phẩm bất động sản là một “hướng mở”, nếu được thực hiện nghiêm túc, tuân thủ các quy định của pháp luật thì sẽ giúp bảo đảm lợi ích của cả doanh nghiệp và nhà đầu tư. Hình thức chuyển đổi này vừa giúp giảm áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, vừa đa dạng các kênh đầu tư đối với người dân. Song, các nhà đầu tư cần có sự cẩn trọng, tìm hiểu kỹ trước khi quyết định lựa chọn phương án chuyển đổi trái phiếu sang các sản phẩm bất động sản cụ thể, để bảo toàn tài sản và hiệu quả đầu tư./.