Chung cư đang thế chấp có được phép bán?

Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, dự án Khu chung cư cao tầng, văn phòng thương mại và nhà ở Tuyên Sơn (phường Hoà Cường Nam, quận Hải Châu, Đà Nẵng) do Công ty CP phát triển nhà Tuyên Sơn làm chủ đầu tư với quy mô 2 khối tháp chung cư 39 tầng và 2 tầng hầm; có 1.112 căn hộ chung cư, diện tích sàn từ 47,52 m2 đến 100,92 m2.

Hiện chủ đầu tư đang thế chấp bất động sản và quyền tài sản, quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam.

Sở Xây dựng Đà Nẵng lưu ý chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về tính đầy đủ, chính xác, trung thực đối với các thông tin về dự án, chủ đầu tư, nhà ở hình thành trong tương lai; bảo đảm nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án đã đáp ứng đủ điều kiện được bán theo Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất.

Trước đó, từ ngày 01/1 đến 31/7, Sở Xây dựng Đà Nẵng đã công bố danh sách 3/7 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chưa giải chấp ngân hàng, trong đó có dự án nói trên.

Một số bạn đọc muốn biết quy định pháp luật cụ thể về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trao đổi với phóng viên, luật sư Trương Anh Tuấn (Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) cho biết, Khoản 2 Điều 183 Mục 6 Chương X Luật Nhà ở 2023 (Luật số: 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023) nêu rõ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 3 và Điểm a Khoản 4 Điều 88 của Luật này.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.

Khoản 5 Điều 23 Chương III Luật kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số: 29/2023/QH15 ngày 28 tháng 11 năm 2023) nêu rõ: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, c??ng trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong c??ng trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, c??ng trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, c??ng trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong c??ng trình xây dựng.

Về điều kiện của nhà ở, c??ng trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, theo luật sư Tuấn, Điều 24 Chương III Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

1. Nhà ở, c??ng trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Có một trong c??c loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

a) Quyết định giao đất;

b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Có các loại giấy tờ sau đây:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở, c??ng trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, c??ng trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, c??ng trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhi???m kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Chính phủ quy định chi tiết khoản này. 

5. Nhà ở, c??ng trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, c??ng trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các Điểm b, c, d, đ Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2 Điều 14 của Luật này.

7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

8. Phần diện tích sàn xây dựng trong c??ng trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 14 của Luật này.

Luật sư Tuấn phân tích, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, c??ng trình xây dựng hình thành trong tương lai có nêu rõ tại Điều 25 Chương III Luật kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể:

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, c??ng trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong c??ng trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, c??ng trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong c??ng trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại Khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, c??ng trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong c??ng trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, c??ng trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong c??ng trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, c??ng trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong c??ng trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua./.