Quyền của người sử dụng đất chưa có Sổ đỏ?

* Bạn đọc Hoàng Xuân Phúc (Từ Liêm, Hà Nội) hỏi: Hiện nay, gia đình tôi sử dụng đất chưa được cấp Sổ đỏ. Vậy những tr??ờng hợp như gia đình tôi sẽ gặp khó khăn gì trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024?

Liên quan đến câu hỏi trên, Luật sư Hà Thị Khuyên, Trưởng Văn phòng Luật sư Nhân Chính, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, phân tích: Hiện nay, theo quy định tại Điều 26 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất có nhóm quyền chung như: Đư??c cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp; Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp; Đư??c Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp; Đư??c Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Đư??c quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; Đư??c bồi th??ờng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Ngoài ra, người sử dụng đất có 08 quyền cơ bản sau bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn b???ng quyền sử dụng đất” theo quy định tại  Điều 27 Luật Đất đai năm 2024; 08 quyền này gắn với quyền dân sự, sử dụng quyền sử dụng đất để tham gia các giao dịch dân sự.

Đư??c bồi th??ờng về đất đối với “tr??ờng hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp” theo quy định tại điểm a khoản 1 và khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai năm 2024. Tr??ờng hợp đất “không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận” theo khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2024, dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được bồi th??ờng về đất với điều kiện đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.

Đư??c bồi th??ờng về tài sản gắn liền với đất theo quy định khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 “Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi th??ờng thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ”. 

Đư??c cấp phép xây dựng, dù không có Giấy chứng nhận nhưng có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì vẫn được cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở.

Đư??c sử dụng tạm thời cho đến khi nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 8 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 thì “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các tr??ờng hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 138 mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định”.

Việc “chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” chỉ là yếu tố hạn chế việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất, tức là nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ được các quyền của mình, đó là “điều kiện thực hiện các quyền” của người sử dụng đất khi muốn chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn b???ng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với họ. Bởi tại điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn b???ng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau: “Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...”.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 đối với các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, không thuộc tr??ờng hợp vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc tr??ờng hợp giao đất không đúng thẩm quyền thì dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng người sử dụng đất có quyền tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất. Còn đối với những tr??ờng hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục cấp, để thực hiện triệt để, thực hiện đầy đủ cả 08 quyền của người sử dụng đất quy định tại 27, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 thì người sử dụng đất cần làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định.

* Bạn đọc Nguyễn Văn Tuấn (Ninh Bình) hỏi: Việc cố ý chuyển nhượng đất không có Sổ đỏ sẽ bị xử phạt như thế nào theo quy định hiện hành?

Trả lời câu hỏi này, Luật sư Hà Thị Khuyên phân tích: Tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn b???ng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn b???ng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ tr??ờng hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và tr??ờng hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực từ ngày 04/10/2024. Theo đó, tại khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn b???ng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Nghị định 123/2024/NĐ-CP thì hình thức và mức xử phạt như sau:

- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;

- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc thế chấp b???ng quyền sử dụng đất;

- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn b???ng quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt tiền trên áp dụng đối với cá nhân. Mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm.

Từ quy định trên có thể thấy, hành vi cố tình bán đất khi không có Sổ đỏ sẽ bị phạt đến 50 triệu đồng đối với cá nhân, đến 100 triệu đồng đối với tổ chức.

Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

Tại Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính như sau:

- Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm.

- Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như sau:

+ Đối với các hành vi vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP là hành vi đã kết thúc thì thời điểm để tính thời hiệu xử phạt là thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm;

+ Đối với các hành vi vi phạm hành chính không thuộc tr??ờng hợp quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP là hành vi đang thực hiện thì thời điểm để tính thời hiệu xử phạt là thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm.

Như vậy, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm kể từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm hoặc thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm./.