Cân nhắc kỹ quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn là vấn đề nóng tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đang nhận được sự quan tâm và nhiều ý kiến phản biện. Dự luật này sẽ được trình xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp thứ 21 trong chiều 17/3. Và theo dự kiến, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ Năm (tháng 5/2023) và thông qua trong Kỳ họp thứ Sáu vào cuối năm nay. 

Cụ thể, dự luật bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, bao gồm quy định xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư thuộc các trư??ng h???p phải phá dỡ, xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu; quy định quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.

Lý giải đề xuất này, trong Tờ trình dự thảo luật gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ cho biết, tại Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư, hết thời hạn sử dụng nhà chung cư mà không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng thì phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn rất chậm, còn gặp nhiều khó khăn. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tồn tại, hạn chế trong công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư là do pháp luật về nhà ở không có quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn, do đó các chủ sở hữu không thực hiện việc di dời, phá dỡ nhà chung cư, ngay cả khi nhà chung cư không còn đủ điều kiện cho an toàn sử dụng. Vì vậy, cần thiết phải bổ sung quy định cụ thể việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trư??ng h???p nhà chung cư không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn cho người sử dụng và quy định cụ thể quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.

Xử lý không tốt sẽ gây tâm lý bất an

"Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và quy định về chấm dứt quyền sở hữu chung cư tại Điều 25 dự thảo Luật quy định “quyền sở hữu nhà chung cư… chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc một trong các trư??ng h???p phải pháp dỡ theo quy định tại khoản 3 Điều này” (khoản 1) và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành văn bản thông báo việc phá dỡ nhà chung cư (khoản 2) là cần được cân nhắc kỹ để bảo đảm phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và thống nhất, đồng bộ với quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015". Đây là quan điểm của Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam khi phản biện xã hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam nêu rõ, nhà ở chung cư là tài sản lớn, sở hữu lâu dài, gắn liền với đất mà người mua được sở hữu và quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ghi nhận, bảo vệ, bảo đảm theo quy định của Hiến pháp năm 2013. 

Tại Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”. 

Khoản 2 Điều 14 Hiến pháp quy định: “Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trư??ng h???p cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”. 

Điều 163 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”. “Trư??ng h???p thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường”. 

Như vậy, khi cá nhân xác lập quyền sở hữu về nhà ở đối với một căn hộ chung cư cụ thể thì quyền sở hữu đó được bảo vệ, quyền lợi về chỗ ở và sở hữu đối với nhà ở của người mua được bảo hộ và chỉ bị giới hạn trong các trư??ng h???p quy định tại khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013.

Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam nhấn mạnh, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản về nhà chung cư của người dân, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội. Mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, lợi ích cộng đồng, nhưng lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như quy định của dự thảo Luật trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này là chưa phù hợp. Cần phải làm rõ, khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ và thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng lại hoặc bằng phương thức khác do các bên thỏa thuận. 

Theo Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, việc sử dụng một quyết định hành chính của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để “thông báo” việc phá dỡ nhà chung hết thời hạn sử dụng sẽ chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân cũng là vấn đề không phù hợp, không tương xứng với cơ chế xác lập quyền sở hữu, không gắn liền với trách nhiệm của nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng công trình và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ.

Mặt khác, không thể lập luận bằng mệnh lệnh hành chính do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tuyên bố “giấy chứng nhận đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư không còn giá trị pháp lý” thì sẽ đạt mục đích “giảm bớt gánh nặng cho nhà nước trong thực hiện chủ trương cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay” như tại Tờ trình dự thảo Luật, bởi các hậu quả về kinh tế, xã hội của việc tuyên bố như vậy (nếu xảy ra) sẽ lớn hơn rất nhiều so với giả định về giảm “gánh nặng cho nhà nước trong thực hiện chủ trương cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư”.

Có sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản?

Cũng về nội dung này, trong Báo cáo số 03/BCTĐ-BTP ngày 6/1/2023 thẩm định dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Tư pháp cho rằng, quy định xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư “có sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản”. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân, chưa phù hợp với chế định bảo vệ quyền sở hữu trong Hiến pháp, Bộ luật Dân sự và các luật liên quan.

Cụ thể, dự thảo Luật quy định quyền sở hữu nhà chung cư bị chấm dứt “để phá dỡ” là không chính xác, không đúng bản chất của quyền sở hữu theo quy định của Hiến pháp, theo đó, “mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở” và “quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”. Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định một trong các căn cứ chấm dứt quyền sở hữu là “tài sản đã… bị tiêu hủy” chứ không phải chấm dứt quyền sở hữu “để phá dỡ” (tiêu hủy). 

Cũng theo Bộ Tư pháp, Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định thời hạn sử dụng đất đối với nhà chung cư có thể là ổn định, lâu dài (là đất ở). Vì vậy, về nguyên tắc, quyền sở hữu với nhà chung cư được xác định là ổn định, lâu dài, trừ trư??ng h???p nhà chung cư xây dựng trên đất có thời hạn sử dụng. Việc phá dỡ nhà ở đối với các chung cư không bảo đảm an toàn được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở nhưng cần bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, xây dựng.

Bộ Tư pháp cho rằng, Khoản 1 và Khoản 2 Điều 26 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang có phần can thiệp hành chính quá sâu vào việc sở hữu nhà ở của các chủ sở hữu nhà chung cư. Dự thảo Luật cũng chưa tính đến việc khi chủ sở hữu bị chấm dứt quyền sở hữu thì không thể thực hiện phá dỡ nhà chung cư do không còn quyền sở hữu.

Để đạt được mục đích của quy định sở hữu có thời hạn là để chủ động phá dỡ chung cư để xây mới, theo Bộ Tư pháp, có thể lựa chọn giải pháp thay thế khác, tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng, đơn cử như quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư./.