Đất tái định cư có được phép chuyển nhượng?

Bạn đọc Đặng Vũ Anh Sơn, sống tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội hỏi: Mảnh đất bố mẹ tôi ở hiện đang được nhà nước tiến hành các thủ tục pháp lý để thu hồi phục vụ dự án xây dựng cơ sở giáo dục công lập. Xin hỏi, điều kiện để bố mẹ tôi được đền bù đất tái định cư, và mảnh đất đó có được chuyển nhượng?

Về nội dung này, trao đổi với phóng viên Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam, luật sư Nguyễn Văn Kỹ, đoàn luật sư tỉnh Bắc Ninh cho biết về việc tái định cư trong chính sách đất đai của Nhà nước được coi là một trong những vấn đề nóng, thường gây ra nhiều tranh cãi, khúc mắc, thậm chí khiếu kiện phức tạp kéo dài. Một phần là do các chính sách quy định về tái định cư cho người dân chưa đủ phù hợp và một phần là do người dân chưa nắm hết được quyền và nghĩa vụ của mình khi có quyết định thu hồi đất.

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một trong những vấn đề quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có đất bị thu hồi, quy định bằng nhiều hình thức khác nhau bao gồm bằng tiền mặt, bằng nhà ở tái định cư hoặc đất tái định cư.

Thông thường đối với các trường hợp thu hồi đất nhà nước vẫn ??u tiên bố trí đất tái định cư, nhà tái định cư tại chỗ nơi khu vực có đất thu hồi nếu diện tính đất ở đó có đủ đảm bảo, hạn chế việc các chủ thể bị thu hồi đất phải di chuyển ra khu vực mới ngoài khu vực thu hồi của dự án.

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào bị thu hồi đất cũng được cấp đất tái định cư mà chỉ những đối tượng thỏa mãn các điều kiện tại Điều 6 Ch??ơng II Nghị định 47/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 mới được nhận hỗ trợ này. Cụ thể, việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 Mục 2 Ch??ơng VI Luật Đất đai năm 2013 (Luật số: 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013) được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa ph??ơng có điều kiện về qu??? đ???t ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào qu??? đ???t ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa ph??ơng quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

3. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định.

Điều 27 Ch??ơng II Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định rõ: Suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4 Điều 86 Luật Đất đai được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa ph??ơng và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu t??ơng đ??ơng với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

Nếu địa ph??ơng không có qu??? đ???t thì người dân sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

“Nếu phần đất mà hộ người dân được bố trí tái định cư có giá trị lớn hơn so với phần đất ở trước kia bị thu hồi, thì họ sẽ phải nộp khoản tiền chênh lệch về giá giữa hai phần đất cũ và đất mới đang ở hiện tại”, luật sư Kỹ phân tích.

Trường hợp hộ gia đình được cấp đất tái định cư thì sổ đỏ sẽ đứng tên người có quyền sử dụng đất theo quyết định giao đất tái định cư của cơ quan có thẩm quyền. Khi đất tái định cư đã được cấp sổ đỏ thì về mặt pháp lý, người dân có đầy ??ủ quyền sở hữu, định đoạt đối với thửa đất đó.

Xét về mặt pháp lý, Điểm a Khoản 1 Điều 188 Mục 5 Ch??ơng XI Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 Mục 4 Ch??ơng XI và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Mục 1 Ch??ơng XI của Luật này.

Ngoài ra, Điểm a Khoản 3 Điều 167 Mục 1 Ch??ơng XI Luật Đất đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại Điểm b khoản này.

Hiện nay, Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến lần hai và dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV. Luật có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng trong hệ thống pháp luật, do đó, nhiều ý kiến cho rằng cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện nhằm hiện thực hóa sâu rộng Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ??ơng Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, t???o động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”./.